Четыре принципа, из которых состоит вся модель
Рынок инвестиционной недвижимости устроен так, что агент получает комиссию от застройщика — и потому мотивирован продать, а не защитить покупателя. Мы разворачиваем эту конструкцию.
Деньги — только от покупателя
Фиксированное вознаграждение за мандат и за инвестиционный анализ. Ни рубля комиссии от застройщика: агентству нечего «продавать любой ценой».
Скидка застройщика — инвестору
Комиссию 2–5%, которую застройщик платил бы обычному агенту, он даёт покупателю скидкой. Инвестор платит агентству 1–2% и остаётся в плюсе; застройщик не платит больше обычного.
Анализ банковского уровня
Каждый объект проходит проверку по методикам проектного финансирования — тем же, по которым банк решает, давать ли проекту деньги. Доходность раскладывается на аренду и рост цены, с расходами, налогами и схемой выхода — до сделки.
Клубные сделки
Поток частных инвесторов объединяется в пулы по отобранным проектам — от пакета юнитов со скидкой за объём до входа в отель или девелоперский проект целиком.
Одна стрелка меняет всё
Комиссия продавца покупает лояльность агента
Застройщик платит агенту 2–5% за то, чтобы инвестору продали
Агент «бесплатен» для покупателя — и работает на продавца
Инвестор платит всё это в цене и остаётся один на один с риском
Та же комиссия становится скидкой инвестора
Застройщик даёт инвестору скидку 2–5% вместо комиссии агенту
Агентство работает за вознаграждение покупателя 1–2% — и отвечает перед ним
Инвестор: чистая выгода +1–3% к сделке и анализ банковского уровня
Ставки индикативны и калибруются на пилоте. Проверенные проекты получают взамен доступ к квалифицированному спросу сети.
Путь инвестора: от запроса до владения
Запрос
Инвестор приходит из каналов сети: сайт, программа лояльности, отели, входящие обращения группы.
Бриф и мандат
Цели, бюджет, горизонт, отношение к риску. Подписывается мандат покупателя — с этого момента агентство юридически на его стороне.
Андеррайтинг
Проверка объектов по банковским методикам: операционный факт, финансовая модель, правовая конструкция, стресс-сценарии, схема выхода.
Шорт-лист и скидка
5–8 проверенных объектов с вердиктами. Переговоры с застройщиком: комиссия агента превращается в скидку покупателя.
Сделка
Структурирование, правовая проверка, сопровождение расчётов. Инвестор понимает, что покупает, за сколько и с каким планом выхода.
Владение и выход
Контроль отчётности оператора, отслеживание доходности против плана, подготовка выхода — или реинвестирование в следующую сделку сети.
Что именно проверяется до сделки
Тот же контур проверки, по которому банк принимает решение о финансировании проекта. Объекты сети проходят его наравне с внешними: знак качества работает, только если его можно не получить.
Результат — письменный вердикт «входить / не входить» с расчётами и допущениями, а не рекламный буклет.
Пять продуктов — одна воронка
«Второе мнение» — ответ на возражение «агент сделает бесплатно»: бесплатный агент оплачен продавцом.
Три опоры модели
Прогнозируемый спрос
Спрос не нужно создавать — он уже приходит в сеть: входящие запросы инвесторов группы плюс тысячи юнитов в розничных проектах под её брендами. Агентство ставит на этот поток конвейер, а не начинает с нуля.
Понятный операционный факт
Андеррайтинг строится на операционном факте действующей сети: загрузка, выручка на номер, отчётность оператора. Инвестор покупает цифры, а не обещания буклета.
Управляемое владение
Независимый вердикт до сделки, скидка вместо скрытой комиссии, контроль отчётности оператора и спланированный выход. Инвестор — не пассажир чужих продаж, а сторона со своим представителем.
Масштаб Cosmos Hotel Group — по открытым данным группы, август 2026. База, на которой строятся поток запросов и андеррайтинг.
Весь рынок стоит на стороне продавца. Мы — первые, кто защищает интересы частного инвестора
юнитов сервисных апартаментов строится в 174 комплексах в 23 регионах — предложение инвестпродукта растёт рекордными темпами.
комиссия, которую агенту платит застройщик: «бесплатный» подбор всегда оплачен продавцом.
обещанная доходность в рекламе розничных проектов — при фактической операционной доходности 7–11%. Этот разрыв и есть работа для стороны покупателя.
Одна компания — два направления
Агентство покупателя
Подбор и сопровождение инвестиций в гостиничную недвижимость. Вход возможен лотом, паем ЗПИФН или через ЦФА — форму определяют бриф и бюджет инвестора, а не витрина застройщика.
Фонды на проектах сети
Структурирование закрытых паевых фондов недвижимости на действующих и строящихся объектах: независимая оценка, лицензированная управляющая компания, регулируемая отчётность. Девелопер получает выход из кредита, инвестор — рентный продукт в контуре Банка России.
Оба направления питаются одним потоком запросов и одним конвейером андеррайтинга: агентство формирует квалифицированный спрос — фонды дают ему регулируемую форму входа.
Обсудить задачу
Оставьте почту — вернёмся с брифом: цели, бюджет, горизонт, отношение к риску. Первый разговор ни к чему не обязывает.